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别用土地闲置转移目标

来源:隆回律师 网址:http://www.lslygjt.com/ 时间:2020-12-08 15:12:13

土地资源短缺的国家,当然要充分的利用资源,并发挥资源利用的最大效益,市场化就成了资源配置的最佳途径。同时,资源的短缺与稀有也必然形成人们对稀缺资源的囤积和存储的偏好。尤其是稀缺的资源总会让囤积者可以获取更高收益的现实,风险小而收益大的特点会让稀缺资源在政府计划性供给的垄断中表现的更加充分。中国的土地资源是否真的短缺至少在今天还是个有争论而无结论的问题。但政府垄断的供地行为和按户籍人口进行计划性土地分配的方式一定会造成市场的短缺,现有城乡二元结构的土地制度一定会造成资源的短缺性,这是可以肯定的。罪了吗?都成了故意推高房价上涨的阴谋了吗?而2008年不是房价暴跌的现实吗?2008政府又有多少计划调整了呢?难道只许政府调整计划,却不允许开发商进行开复工计划的调整吗? 没有人反对(想反对也反对不了)政府严格执法、严格查处土地的违法违规与违约问题,没有人反对对故意囤地的不良开发商进行处罚,但反对只限定开发商必须守约,而不限定政府的违约行为和不顾市场变化而不允许调整经营计划的行为。尤其反对将个别的土地闲置说成是行业的普遍现象和故意的行为,更不能因此而推卸政策导向和政府监管失误的责任。 王岐山副总理刚到北京任市长参加第一次企业座谈会上,我的发言就是希望政府能严格的履行政府在土地合同中承诺的责任。然而北京市公开没收的摩根大厦土地在再次土地拍卖之后还是不得不违约而退还并执行最初的原合同。而这个项目的违规建设不但没有拆除反而仅仅用很低的罚款让这些违章违规的建筑合法化了。开发企业与社会都无法从公开的信息中了解到政府违约中的细节,但政府却可以用土地闲置或囤地的罪名合法的处罚开发企业,并将导致房价上涨的原因归罪于开发商囤地的行为。很遗憾的是把这些已公布的闲置土地都投入于市场之中也无法扭转非政策强制压力之下的供求关系。 国土部做了全国闲置土地的调查,网上公布的信息是全国1457宗总占地9772.4公顷(146585亩),其中约70%为住宅用地,合同价款256.1亿元,这之中54%是明确的政府原因造成的闲置;号称是属于企业原因的用地宗数为670宗,占地4495公顷,其中住宅用地约3145.58公顷,可建设住宅约3700—4000万平方米,这在今年7月公布的全国开复工总面积32.43亿平方米中约占1.2%,完全可以忽略不计了。 而爆炒这一新闻的目的则是用闲置土地的大旗掩盖土地供给严重不足的矛盾,同时用土地的闲置将市场供给的矛盾转嫁给开发商,并试图以此来证明房价升高的原因来自于开发商的囤地,让不明真相的民众把对房价过高的怨气从集中于政府的土地供给转向开发商的投机行为。真可谓是用心良苦。 今年1—7月份房地产企业购置土地的面积为21747万平方米,同比增长33.3%,但土地购置费5054亿元则同比增长了88.2%。可见这两个相差了50%以上的增长速度是可以说明土地价格上涨了。而这个上涨还是在“国十条”政策的遏制之下产生的,没有这个“国十条”土地的价格岂不是更要涨飞了。 不管央行每次调查中想在短期内购房人的意愿是否下降,只要看市场中有多少人在骂房价高、在关心房价的波动就可以知道有多少真实的需求。无非是政策的支持与打击会让这些需求在被抑制还是被激发转换成实际购买。但(调查)不能表示这些需求已被满足或释放了,不管是市场中是否有一定数量的土地闲置,也不管这些闲置的原因在于政府还是市场,中国城镇总的住房量和成套住宅无法满足合理的居住条件这一事实却无法改变。这些被闲置的土地都变成了住房也无法改变这一现实。 中国最终要解决的是与城市化进程相适应的城市建设速度,是必须按城市人口变动提供的超前建设用地,是至少让住房成套率达到1:1的最低需求,至少建筑的总量应能保证“适足的居住”条件,而无论这些住房是买还是租。如果没有这个住房总量能满足居住总需求的前提,又何谈土地的供给充足,何谈稳定健康的发展呢?不解决造成土地闲置背后的原因,又何谈土地的价格稳定和合理呢?不解决财政体制的改革,又何谈摆脱土地财政的地方发展呢?不解决土地制度问题,又何谈垄断供给下的土地市场化呢?系统性的矛盾必须用系统性的制度改革才能根治。 中国1994年,实行了中央与地方的分税制之后,大量当时增长最快、数量最多的税种变成了共享税源并中央拿走了大头,于是地方只好将主要精力放在涵养属于地方政府拿大头的税源和非税收入上。于是地方财政开始成为一个专有名词,经营城市土地开始成为地方政府的共同行为。大量的土地供给给了地方财政分税制之后一个喘息的机会,弥补了分税之后的生存条件。直到1998年进行房改之时,大量的土地并没有让房价暴涨,也没有让土地成为短缺的资源,土地的价格也未发生暴涨。罪了吗?都成了故意推高房价上涨的阴谋了吗?而2008年不是房价暴跌的现实吗?2008政府又有多少计划调整了呢?难道只许政府调整计划,却不允许开发商进行开复工计划的调整吗? 没有人反对(想反对也反对不了)政府严格执法、严格查处土地的违法违规与违约问题,没有人反对对故意囤地的不良开发商进行处罚,但反对只限定开发商必须守约,而不限定政府的违约行为和不顾市场变化而不允许调整经营计划的行为。尤其反对将个别的土地闲置说成是行业的普遍现象和故意的行为,更不能因此而推卸政策导向和政府监管失误的责任。 王岐山副总理刚到北京任市长参加第一次企业座谈会上,我的发言就是希望政府能严格的履行政府在土地合同中承诺的责任。然而北京市公开没收的摩根大厦土地在再次土地拍卖之后还是不得不违约而退还并执行最初的原合同。而这个项目的违规建设不但没有拆除反而仅仅用很低的罚款让这些违章违规的建筑合法化了。开发企业与社会都无法从公开的信息中了解到政府违约中的细节,但政府却可以用土地闲置或囤地的罪名合法的处罚开发企业,并将导致房价上涨的原因归罪于开发商囤地的行为。很遗憾的是把这些已公布的闲置土地都投入于市场之中也无法扭转非政策强制压力之下的供求关系。 国土部做了全国闲置土地的调查,网上公布的信息是全国1457宗总占地9772.4公顷(146585亩),其中约70%为住宅用地,合同价款256.1亿元,这之中54%是明确的政府原因造成的闲置;号称是属于企业原因的用地宗数为670宗,占地4495公顷,其中住宅用地约3145.58公顷,可建设住宅约3700—4000万平方米,这在今年7月公布的全国开复工总面积32.43亿平方米中约占1.2%,完全可以忽略不计了。 而爆炒这一新闻的目的则是用闲置土地的大旗掩盖土地供给严重不足的矛盾,同时用土地的闲置将市场供给的矛盾转嫁给开发商,并试图以此来证明房价升高的原因来自于开发商的囤地,让不明真相的民众把对房价过高的怨气从集中于政府的土地供给转向开发商的投机行为。真可谓是用心良苦。 今年1—7月份房地产企业购置土地的面积为21747万平方米,同比增长33.3%,但土地购置费5054亿元则同比增长了88.2%。可见这两个相差了50%以上的增长速度是可以说明土地价格上涨了。而这个上涨还是在“国十条”政策的遏制之下产生的,没有这个“国十条”土地的价格岂不是更要涨飞了。 不管央行每次调查中想在短期内购房人的意愿是否下降,只要看市场中有多少人在骂房价高、在关心房价的波动就可以知道有多少真实的需求。无非是政策的支持与打击会让这些需求在被抑制还是被激发转换成实际购买。但(调查)不能表示这些需求已被满足或释放了,不管是市场中是否有一定数量的土地闲置,也不管这些闲置的原因在于政府还是市场,中国城镇总的住房量和成套住宅无法满足合理的居住条件这一事实却无法改变。这些被闲置的土地都变成了住房也无法改变这一现实。 中国最终要解决的是与城市化进程相适应的城市建设速度,是必须按城市人口变动提供的超前建设用地,是至少让住房成套率达到1:1的最低需求,至少建筑的总量应能保证“适足的居住”条件,而无论这些住房是买还是租。如果没有这个住房总量能满足居住总需求的前提,又何谈土地的供给充足,何谈稳定健康的发展呢?不解决造成土地闲置背后的原因,又何谈土地的价格稳定和合理呢?不解决财政体制的改革,又何谈摆脱土地财政的地方发展呢?不解决土地制度问题,又何谈垄断供给下的土地市场化呢?系统性的矛盾必须用系统性的制度改革才能根治。 1998--2000期间,房价平均年增长率仅为3.5%,而同期城镇居民收入增长却超过了9.5%。 土地资源短缺的国家,当然要充分的利用资源,并发挥资源利用的最大效益,市场化就成了资源配置的最佳途径。同时,资源的短缺与稀有也必然形成人们对稀缺资源的囤积和存储的偏好。尤其是稀缺的资源总会让囤积者可以获取更高收益的现实,风险小而收益大的特点会让稀缺资源在政府计划性供给的垄断中表现的更加充分。中国的土地资源是否真的短缺至少在今天还是个有争论而无结论的问题。但政府垄断的供地行为和按户籍人口进行计划性土地分配的方式一定会造成市场的短缺,现有城乡二元结构的土地制度一定会造成资源的短缺性,这是可以肯定的。中国1994年,实行了中央与地方的分税制之后,大量当时增长最快、数量最多的税种变成了共享税源并中央拿走了大头,于是地方只好将主要精力放在涵养属于地方政府拿大头的税源和非税收入上。于是地方财政开始成为一个专有名词,经营城市土地开始成为地方政府的共同行为。大量的土地供给给了地方财政分税制之后一个喘息的机会,弥补了分税之后的生存条件。直到1998年进行房改之时,大量的土地并没有让房价暴涨,也没有让土地成为短缺的资源,土地的价格也未发生暴涨。 1998--2000期间,房价平均年增长率仅为3.5%,而同期城镇居民收入增长却超过了9.5%。2003年全国平均的房价收入比仅为1:3.32,北京仅为1

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宋涛云

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